Służebność gruntowa to jedno z tak zwanych ograniczonych praw rzeczowych. Ustanawiana jest zazwyczaj w stosunkach sąsiedzkich, na położonych blisko siebie nieruchomościach, w celu zwiększenia użyteczności jednej z nich.

Służebność to prawo (ograniczone prawo rzeczowe) o określonej treści. Najczęściej treść tego prawa jest określana przez strony w umowie. O służebności gruntowej można mówić, gdy mamy do czynienia z dwiema nieruchomościami, z których jedną nazywamy wówczas nieruchomością władnącą, a drugą – nieruchomością obciążoną.

Służebność jest prawem związanym z nieruchomością władnącą i obciąża całą nieruchomość, nawet jeśli jest ona podzielona na kilka działek. Służebność gruntowa może polegać na różnego rodzaju działaniach albo zaniechaniach. Po pierwsze, może ona polegać na tym, że właściciel nieruchomości władnącej może korzystać w oznaczonym zakresie z nieruchomości obciążonej. Jest to najczęściej występująca służebność gruntowa. W praktyce oznaczać będzie na przykład, że nieruchomość władnąca nie posiada dostępu do drogi publicznej i w celu zwiększenia jej użyteczności oraz umożliwienia korzystania z niej we właściwy sposób, obciąża się drugą nieruchomość (taką, która posiada dostęp do drogi publicznej) służebnością drogi. Wydziela się na niej konkretny fragment, z którego może korzystać właściciel nieruchomości władnącej w celu dostania się do drogi publicznej.

Treść służebności może polegać również na tym, że właściciel nieruchomości obciążonej zostaje ograniczony w możliwości dokonywania w stosunku do niej określonych działań, a także na tym, że właścicielowi nieruchomości obciążonej nie wolno wykonywać jego określonych uprawnień.

Służebność jest nieograniczona w czasie. Nie jest ustanawiana na określony czas, aby wygasnąć musi zostać zniesiona na podstawie orzeczenia, przepisu albo czynności prawnej (na przykład umowy). Co ciekawe, służebność może, ale nie musi być odpłatna. To strony w umowie podejmują decyzję o ewentualnym wynagrodzeniu dla właściciela nieruchomości obciążonej. Odpłatność ma służyć jako ekwiwalent dla właściciela nieruchomości obciążonej za zmniejszenie jej użyteczności. Opłata ta może być jednorazowa albo okresowa.

Informacja o służebności gruntowej może i powinna zostać wpisana do księgi wieczystej zarówno nieruchomości władnącej, jak i nieruchomości obciążonej. Informacja o niej pojawi się wówczas w dziale trzecim księgi wieczystej – prawa, roszczenia i ograniczenia. Co istotne, służebność gruntowa jest związana właśnie z nieruchomością, a nie z samym jej właścicielem. Co za tym idzie, w przypadku zmiany właściciela, służebność pozostanie przy nieruchomościach i dotyczyć będzie również ich nabywców.