Nie każdy kupujący nowe mieszkanie zdaje sobie sprawę z tego, że otrzymuje wraz z jego zakupem ochronę w postaci rękojmi, podobniej jak w przypadku innych towarów. Jeżeli wobec tego pojawią się jakieś usterki, zarówno drobne, jak i bardziej złożone, wówczas właściciel nieruchomości może dochodzić w ten sposób swoich praw.

Nie wszystkie usterki widoczne są w mieszkaniu podczas jego odbioru. Często zdarza się, że pojawiają się one po czasie jako wynik złego wykonawstwa czy też błędów projektowych. W takiej sytuacji właściciel nieruchomości na mocy prawa może skorzystać ze rękojmi, która opisana jest dokładniej w art. 556-576 Kodeksu cywilnego. Jeżeli chodzi o nowe mieszkania w Warszawie, Wrocławiu czy innych miastach Polski, które zostały zakupione po 25 grudnia 2014, rękojmia wynosi 5 lat. Przed tym terminem to 3 lata.

Za jakie wady odpowiada deweloper?

Przepisy wskazują, że deweloper w ramach rękojmi odpowiada za wady fizyczne, które dotyczą następujących kwestii:

• niekompletności – w przypadku, gdy w nieruchomości nie ma elementów, które zgodnie z umową powinny się w niej znaleźć, na przykład chodzi o elementy instalacji
• zmniejszenie użyteczności i wartości nieruchomości – przykładowo są to nieszczelne okna, zawilgocenie, wadliwe instalacje, rdza na obróbkach blacharskich
• brak określonych właściwości – jeżeli nieruchomość nie spełnia tych wskazań, które znalazły się w umowie, na przykład użyto innych materiałów

Kiedy rękojmia działa, a kiedy nie?

Należy pamiętać o tym, że o wadzie fizycznej, która może być zgłoszona w ramach rękojmi, można mówić wtedy, gdy istniała ona w momencie odbioru nieruchomości albo też powstała po jego dokonaniu, ale jednocześnie z przyczyny, która zaistniała wcześniej, na przykład wspomnianego wadliwego projektu czy nieodpowiednich materiałów. Z kolei rękojmia nie ma zastosowania wtedy, gdy kupujący już w chwili odbioru nieruchomości widział wady i pomimo tego podpisał protokół odbioru, dlatego też tak ważne jest sprawdzenie mieszkania w trakcie jego odbioru.