Tendencja intensywnego wzrostu cenowego, od lat cechująca polski rynek nieruchomości, okazała się być niezachwiana ― nawet w obliczu kryzysu spowodowanego koronawirusem ceny mieszkań nie przestały rosnąć chyba, że nieco spowolniły tempo.

Jednak rynek nieruchomości, jak każdy inny sektor, ma swoich faworytów, których pozycja jest wyjątkowo stabilna i perspektywiczna ― w Polsce są to kawalerki w dużych miastach.

Jak zmieniały się ceny najatrakcyjniejszych mieszkań na rynku w ciągu ostatnich pięciu lat, jak ta dynamika prezentuje się na tle ogólnego wzrostu cenowego i dlaczego kawalerki cieszą się tak dużą popularnością?

Zespół Korter Polska przedstawia opinie ekspertów i analizy sektora.

Zarys 2015-2020 ― jak zmieniały się ceny mieszkań

Żeby prześledzić dynamikę wzrostu cenowego, wzięliśmy za punkty wyjściowe dane z ostatnich pięciu lat ― należy przypomnieć, że w tym okresie mieliśmy hossę mieszkaniową, która odczuwalnie wywindowała ceny lokali.

Do porównania weźmiemy najdynamiczniejszy rynek ― Warszawę.

Typ mieszkania	Średnia cena za metr kwadratowy w 2015, złotych	Średnia cena za metr kwadratowy w 2020, złotych	Wzrost, %
1-pokojowe	8 700	12 900	48
2-pokojowe	8 200	12 100	45
3-pokojowe	7 900	11 200	40
4-pokojowe i większe	8 600	11 500	34

Jak widzimy, największą popularnością i najszybszym wzrostem cenowym wyróżniły się mieszkania jednopokojowe.

Dlaczego tak się dzieje? Co sprawia, że pozornie najmniej komfortowe ― bo o najmniejszym metrażu ― lokale są tak popularne?

Kawalerki ― przyczyny niesłabnącej popularności

W oparciu o analizę zachowań konsumenckich badacze rynku formułują następujące główne czynniki atrakcyjności małych mieszkań:

1. Ciasne, ale własne. Dążenie do posiadania własnej nieruchomości mieszkalnej jest jednym z kluczowych czynników warunkujących polski rynek. Przykładowo, w krajach Europy Zachodniej jest dużo bardziej rozwiniętą koncepcja mieszkania na wynajem ― model ciągłego mieszkania „na cudzym” i nieustannych przeprowadzek w celu rozwoju kariery jest całkiem standardowym scenariuszem dla przeciętnego Europejczyka. Polacy natomiast pragną zamieszkać na swoim, i możliwości finansowe często stają czynnikiem ograniczającym metraż wymarzonego lokum.
2. Lokalizacja, jako główny argument. W trakcie pandemii wzrosło zapotrzebowanie na podmiejskie domy i mieszkania w oddali od centrum miast, jednak eksperci zgodnie twierdzą, że to jest jak najbardziej tymczasowa tendencja, i duże centra urbanistyczne nadal będą przyciągać nabywców nieruchomości mieszkaniowych. Ze względu na ograniczone zasoby miejsca w najlepszych lokalizacjach deweloperzy najczęściej realizują inwestycje oferujące jak najwięcej lokali o mniejszej powierzchni ― dobrze się sprzedają i są cenowo „zjadliwe” dla nabywcy.
3. Wynajem krótko i długoterminowy. Kawalerki są najbardziej uniwersalnym lokalem na wynajem, zarówno na krótki, jak i dłuższy okres. Przykładowo, małe mieszkanie niedaleko centrum popularnego wśród turystów miasta będzie świetną opcją na wynajem w schemacie Airbnb; kawalerka w dobrej lokalizacji będzie również rozchwytywana przez najemców długoterminowych ― studentów, singli czy pary.
4. Lokata kapitału. Inwestowanie w nieruchomości jest jednym z najpewniejszych sposobów na tworzenie pasywnego dochodu i najpewniejszą w dzisiejszych czasach lokatą środków. Wystarczy spojrzeć na przytoczoną powyżej tabelę przedstawiającą dynamikę cen mieszkań, żeby zrozumieć, że posiadanie nieruchomości to bardzo wymierne zyski już w obrębie kilku lat.