Na hiszpańskim rynku bankowym może wkrótce zostać zaledwie kilku dużych graczy. Instytucje finansowe są teraz w posiadaniu „niezbywalnych” nieruchomości przejętych od dłużników o wartości 30 mld euro. To może pociągnąć ich na dno – przewidują analitycy.

Przetrwają cztery duże banki

“Jestem naprawdę zaniepokojony sytuacją małych i średnich banków, których działalność w 100-proc. koncentruje się na hiszpańskim rynku i bazuje na wzroście sektora nieruchomości” – mówi Pablo Cantos, partner zarządzający MaC Group z siedzibą w Madrycie. „Przewiduję, że Hiszpania zostanie z zaledwie czterema dużymi bankami” – ocenia.

Wartość udzielonych przez hiszpańskie banki kredytów hipotecznych sięga 308 mld euro. Spłata połowy z nich jest zagrożona - wynika z danych Bank of Spain. W obliczu kryzysu, bank centralny Hiszpanii w zeszłym roku zaostrzył zasady na rynku bankowym i zmusił instytucje do tworzenia większych rezerw na nieruchomości wpisywane do bilansów jako zabezpieczenie niespłacanych długów. Banki nie mogą więc czekać, aż rynek nieruchomości wyjdzie z trwającego 4 lata kryzysu i muszą teraz sprzedawać aktywa.

Aby sprzedać ziemię położoną na kompletnym odludziu i niedokończone osiedla mieszkaniowe potrzeba nawet 40 lat – uważa Pablo Cantos. „Tylko największe banki, takie jak Santander, Banco Bilbao Vizcaya Argentaria , La Caixa i Bankia są na tyle silne, aby przetrwać straty na nieruchomościach” – mówi analityk.

Zwycięstwo w wyborach parlamentarnych centroprawicowej partii Mariano Rajoy jeszcze bardziej zwiększy presję na banki. Lider Partii Ludowej jeszcze przed wyborami zapewniał, że gruntowne porządki i restrukturyzacja systemu bankowego jest jego najważniejszym priorytetem.

“Spodziewamy się nowej fali konsolidacji w Hiszpanii” – powiedział Luis de Guindos, dyrektor PricewaterhouseCoopers i IE Business School Center for Finance, typowany przez media na kandydata do objęcia teki ministra finansów w rządzie Rajoy. „Konieczne jest wprowadzenie surowszych zasad zabezpieczania ziemi. Wiele banków sobie z tym poradzi, ale niektóre nie podołają nowym wymaganiom” – dodaje Guindos.

Bezwartościowa ziemia

Ziemia w niektórych regionach Hiszpanii jest praktycznie bezwartościowa – uważa Fernando Rodriguez de Acuna Martinez, konsultant w firmie R.R. de Acuna & Asociados. Ponad jedna trzecia hiszpańskiej ziemi znajduje się na terenach podmiejskich, z daleka od centrów miast. Około 43 proc. nowych mieszkań na sprzedaż jest zlokalizowanych właśnie na tych obszarach, a 36 proc. – to wybudowane w czasie nieruchomościowego boomu domy położone na wybrzeżu.

“Jeśli weźmiemy pod uwagę przyrost populacji na tych terenach, widzimy, że ani teraz, ani w ciągu najbliższych 10 lat, nie będzie popytu na te nieruchomości” – mówi Fernando Rodriguez de Acuna Martinez.

Ceny mieszkań w Hiszpanii spadły przeciętnie o 28 proc. od kwietnia 2007 r. – wynika z raportu szkoły biznesowej IESE oraz Fotocasa.es, portalu poświęconego rynkowi nieruchomości. Ziemia potaniała jeszcze mocniej. W okolicach Lugo, A Coruna i Murcia, od 2006 r. ceny zanurkowały o ponad 60 proc., a w Burgos – aż o 74 proc. W całym kraju wartość ziemi spadła średnio o 33 proc.

Daragh Quinn, analityk Nomura Holdings w Madrycie ocenia, że nowe wymogi dotyczące nieruchomości w aktywach banków spowodują, że każdy narodowy pożyczkodawca będzie potrzebował dodatkowego kapitału.

Santander, największy hiszpański bank, przejął do tej pory od kredytobiorców nieruchomości o wartości 9,2 mld euro. Banco Popular SA ma w portfelu nieruchomości warte 6,05 mld euro, BBVA – 5,87 mld euro, Bankia – 5,85 mld euro, Banco Sabadell SA – 3,6 mld euro, a Banco Espanol de Credito SA – 3,36 mld euro – wynika z danych BNP Paribas.

Znikające banki

Od kiedy kryzys gospodarczy zakończył erę boomu na rynku nieruchomości w 2008 r., dziesiątki hiszpańskich banków zbankrutowały lub zostały przejęte. W 2009 r. powołany został państwowy fundusz ratowania banków. Wartość rynkowa objętych bailoutem banków spadła do 0-12 proc. wartości księgowej. Na skutek fuzji słabych instytucji finansowych, liczba kas oszczędnościowych skurczyła się z 45 do 15.

Porządki w systemie bankowym i zakupy udziałów w rządowym funduszu kosztowały jak do tej pory Hiszpanów 17,7 mld euro.

Banki utworzyły105 mld euro rezerw na potencjalne straty odkąd rynek się załamał. Analitycy szacują, że aby wyczyścić swoje bilanse z nieruchomościowego długu będą musiały odpisać kolejne 60 mld euro.
Przesycony rynek i gigantyczne bezrobocie

“Na początku kryzysu, banki wystawiały na sprzedaż jedynie aktywa o najniższej jakości, czekając na ożywienie na rynku, nie chciały pozbywać się najlepszych nieruchomości” – mówi Fernando Encinar, współzałożyciel największego hiszpańskiego portalu o nieruchomościach Idealista.com.

Głównym problemem Hiszpanii, tuż obok największego w Europie bezrobocia, jest przesycony rynek nieruchomości. Stopa bezrobocia niemal potroiła się od maja 2009 r., kiedy wynosiła 7,9 proc. Teraz sięga 22,6 proc. Liczba transakcji na rynku nieruchomości zmniejszyła się o 28 proc. we wrześniu tego roku w porównaniu z rokiem poprzednim i spada już 7. miesiąc z rzędu.

Instytucje finansowe przejęły już od dłużników 200 tys. nieruchomości. Z powodu rosnącego bezrobocia, liczba ta może w najbliższych latach wystrzelić do 600 tys. – wynika z raportu firmy Taurus Iberica Asset Management, która zarządza 35 tys. nieruchomościami, przejętymi przez 25 hiszpańskich banków.

Miliony pustych mieszkań

“W Hiszpanii znajduje się obecnie 1 mln nowych nieruchomości, które nie zostaną wchłonięte przez rynek aż do połowy 2017 r.” – prognozuje Fernando Acuna Ruiz, partner zarządzający w Taurus Iberica. „Ceny spadną o kolejne 15-20 proc. w najbliższych 2-3 latach” – dodaje.

Około 13 proc. z 25,8 mln mieszkań w Hiszpanii stoi pustych. Obszary najmocniej dotknięte przez kryzys na rynku nieruchomości to Madryt (337 212 pustych nieruchomości) oraz Barcelona (338 654 mieszkań) – wynika z raportu LDC Group.

Problemy z finansowaniem oraz obawy o kondycję hiszpańskiej gospodarki zamroziły też inwestycje w nieruchomości komercyjne – ich poziom jest teraz najniższy od 10 lat.

autor: AD [forsal.pl, bloomberg.com]