autor: Inwestycje.pl, www.inwestycje.pl

Moja firma chce zakupić nieruchomość, w której skład wchodzi grunt wraz ze stojącym na nim budynkiem magazynowym. Dowiedziałem się, że nie jest on przedmiotem własności, a użytkowania wieczystego. Czy dokonując zakupu staniemy się właścicielem nieruchomości?

Zacząć należy od tego, że użytkownik wieczysty, pomimo szeregu przysługujących mu uprawnień, nie jest właścicielem. Wprawdzie może on prawo użytkowania sprzedać, może swobodnie nim rozporządzać, a nawet przekazywać je w spadku, i to bez zgody właściciela, jednak wciąż związany jest umową o oddanie gruntu w użytkowanie wieczyste oraz jej postanowieniami co do sposobu zagospodarowania oddawanego gruntu. Ogranicza go również termin, na jaki umowa ta została zawarta, czyli maksymalnie 99 lat. W przypadku oddania gruntu w użytkowanie wieczyste to Gmina lub Skarb Państwa jest jego właścicielem. Zgodnie z kodeksową zasadą superficies solo cedit to, co jest na trwałe związane z gruntem, stanowi własność właściciela gruntu.
Użytkowanie wieczyste jest wyjątkiem od tej zasady.

Wzniesione na oddanym gruncie budynki stanowią własność użytkownika wieczystego.
Nie istnieją zatem żadne przeszkody, aby nabyli Państwo zabudowaną nieruchomość będącą przedmiotem użytkowania wieczystego, ale nastąpi to z jednoczesną sprzedażą prawa własności budynku na niej posadowionego. W żadnym stopniu nie będzie to ograniczało możliwości użytkowania przez Państwa obiektu, ani swobody rozporządzania nim.

W momencie, gdy termin użytkowania wieczystego dobiega końca, użytkownik wieczysty ma dwie możliwości. Po pierwsze, może w okresie 5 lat przed upływem zastrzeżonego w umowie terminu żądać przedłużenia umowy. W wypadkach wyjątkowych, gdy cel gospodarczy nie wymaga oddania gruntu na 99 lat, dopuszczalne jest oddanie gruntu na okres krótszy, co najmniej jednak na lat czterdzieści. W praktyce stosuje się zazwyczaj okres maksymalny. Jeżeli okres amortyzacji zamierzonych (lub w tym przypadku dokonanych) na użytkowanym gruncie nakładów, a konkretnie kosztów wybudowania obiektu jest znacznie dłuższy aniżeli czas, który pozostaje do upływu zastrzeżonego w umowie terminu, można z takim żądaniem wystąpić wcześniej. Odmowa przedłużenia jest dopuszczalna tylko ze względu na ważny interes społeczny.

Drugą możliwość stanowi oddanie, po wygaśnięciu umowy, do dyspozycji Skarbu Państwa bądź gminy terenu wraz ze wzniesionym na nim budynkiem i innymi częściami składowymi, które stanowią własność użytkownika. Własność ta wygasa wraz z wygaśnięciem użytkowania wieczystego, za co użytkownik otrzymuje przewidziane w umowie wynagrodzenie.
W celu ustalenia, o jakiego rzędu kwotach w tym przypadku jest mowa, jak również ile wynoszą coroczne opłaty z tytułu użytkowania wieczystego, którymi Państwo jako nowi użytkownicy wieczyści będziecie obciążeni, należałoby przed podjęciem decyzji o nabyciu tej nieruchomości wnikliwie zapoznać się z umową, na podstawie której sprzedający stał się użytkownikiem wieczystym.

źródło: http://nieruchomosci.onet.pl/ds_doc,271087891,189349339.asp