PiS przed wyborami obiecało wybudowanie w ciągu 8 lat dodatkowych 3 mln mieszkań, ale już wtedy wiadomo było, że obietnice te są bez pokrycia. „Gruszki nie wyrastają na wierzbie…” Od 3 lat w Polsce oddaje się co roku praktycznie tyle samo mieszkań - niewiele ponad 100 tys. rocznie. Średnia cena m2 w tym samym czasie wzrosła blisko 3-krotnie.

W obliczu takiej sytuacji, gdy szukamy jakichkolwiek oszczędności w finansowaniu zakupu naszego M4 zamiana mieszkania jest korzystniejsza niż sprzedaż przede wszystkim ze względów podatkowych. Nie płaci się podatku od całej ceny transakcyjnej, a jedynie od różnicy cen między dwoma zamienianymi nieruchomościami. Środki pieniężne, które zostaną nam w kieszeni, mogą wystarczyć nawet na niewielki remont nowego mieszkania.

Boom mieszkaniowy powoduje, że coraz więcej osób staje się właścicielami mieszkań
Ceny m2 są jednak tak wysokie, że decydują się oni na zakup mieszkania dużo mniejszego niż wynika to z ich aktualnych potrzeb.
Często przyczyną takiego stanu rzeczy jest obawa, że ceny jeszcze wzrosną, a nas w końcu będzie stać nie na czterdziesto- a tylko na trzydziestometrowe mieszkanie.
W pośpiechu więc kupuje się to, co jest, bo na tyle mamy w danym momencie zdolność kredytową.
A zakup można przecież zawsze potraktować jak inwestycję …

Tyle że w małym mieszkaniu trzeba będzie mieszkać, a w pewnym momencie brak metrażu może nam zacząć coraz bardziej doskwierać, zwłaszcza gdy pojawią się dzieci. Myśl o tym, żeby jednak kupić większe mieszkanie, będzie nas nurtowała coraz bardziej.

Nie każdego jednak stać na zakup drugiego mieszkania. Natomiast kombinacja na zasadzie sprzedaży aktualnego mieszkania i kupna następnego większego wydaje się nazbyt skomplikowana, kosztowna i ryzykowna. Jedyna rozsądna myśl, jaka nam może przyjść w takim momencie do głowy, to chęć zamiany naszej nieruchomości na większą. Przecież w gazetowych rubrykach związanych z kupnem i sprzedażą nieruchomości często trafiają się ogłoszenia, że ktoś chce zamienić mieszkanie na mniejsze lub większe.

Kodeks cywilny podpowiada, jak się dobrze zamienić na mieszkania?
Przede wszystkim taka zamiana musi mieć formę umowy, w której każda ze stron zobowiązuje się przenieść na drugą stronę własność jednej rzeczy w zamian za zobowiązanie się do przeniesienia własności innej rzeczy. Ma więc charakter wzajemności zobowiązującej dwie strony. W kodeksie cywilnym jest to traktowane jak umowa sprzedaży.

Zamiana nie musi koniecznie dotyczyć samych nieruchomości. Jeżeli ktoś ma ochotę, może zamienić mieszkanie na samochód lub helikopter. W praktyce jednak spotykamy się w zasadzie prawie zawsze z umowami zamieniającymi nieruchomość na nieruchomość. Jeżeli więc już znajdziemy kogoś, kto z różnych względów będzie chciał swoje większe mieszkanie zamienić na mniejsze, to jedyną legalną formą takiej zamiany jest podpisanie umowy w formie aktu notarialnego.

2% podatku od czynności cywilno-prawnych - tylko od różnicy cen mieszkań
Strony oszacowują wartość swoich nieruchomości i przy notariuszu pozostaje nam tylko dopłacić różnicę w wartości i od tej różnicy zapłacić właściwy podatek od czynności cywilnoprawnych, czyli obecnie 2% plus koszty notarialne. Podatków, jak wiadomo, płacić nikt nie lubi, więc zawsze zostaje pokusa, żeby w akcie notarialnym różnica wartości między dwoma zamienianymi nieruchomościami była jak najmniejsza. Jeżeli przesadzimy i oszacujemy, że nasze 40-metrowe mieszkanie jest warte tyle co 80-metrowe, na które się zamieniamy, to jest więcej niż prawdopodobne, że urząd skarbowy zakwestionuje wartości, które podaliśmy w akcie notarialnym i zleci kontrolnie wycenę obydwu zamienianych nieruchomości. Aby uniknąć takiej sytuacji, różnicę w cenach najlepiej jest dobrze uzasadnić już w samym akcie notarialnym. Może się przecież zdarzyć, że nasze 40-metrowe mieszkanie jest świetnie wykończone, położone w dobrej dzielnicy i w nowym budynku, a to 80-metrowe jest do remontu i znajduje się w starym budynku i w nieciekawej dzielnicy. Takiej argumentacji urząd już nie musi zakwestionować. Formalnie rzecz biorąc wystarczy tylko jedna wizyta u notariusza i, podobnie jak to jest przy zwykłych umowach kupna-sprzedaży, podpisanie umowy przenoszącej własność. Ale dotyczy to tylko sytuacji, w których obydwie strony są pełnoprawnymi właścicielami nieruchomości.

Więcej formalności czeka nas w sytuacji, gdy jedno z mieszkań jest mieszkaniem spółdzielczo-własnościowym lub komunalnym. W pierwszym przypadku musimy wystąpić do spółdzielni o dwie rzeczy: przyjęcie nas w poczet członków oraz o wykreślenie z listy członków dotychczasowego właściciela. W drugim przypadku rzecz jest nieco bardziej skomplikowana. Strony muszą udać się do gminy lub miasta i złożyć wniosek do wydziału mieszkaniowego o zamianę lokalu komunalnego na hipoteczny. Wydział wniosek opiniuje i przekazuje do decyzji zarządu gminy, który wydaje odpowiednie postanowienie. To postanowienie w formie uchwały wywiesza się na tablicy ogłoszeń i w ciągu dwóch tygodni uprawomocnia się. Dopiero wtedy gmina może wydać zaświadczenie, które razem z przydziałem będzie niezbędne, aby udać się do notariusza w celu podpisania aktu notarialnego.

Zamiana jest korzystna przede wszystkim ze względów podatkowych
Nie płaci się bowiem podatku od całej ceny transakcyjnej, a jedynie od różnicy cen między dwoma zamienianymi nieruchomościami. Oszczędzają więc dwukrotnie, ponieważ oszczędza jedna i druga strona. Wydaje się jednak, że ten rodzaj umowy występuje i tak stosunkowo rzadko, ponieważ osoby sprzedające własne mieszkanie robią to najczęściej tylko po to, żeby kupić następnie inną nieruchomość. Może więc nawet dziwić, że nie próbują znaleźć kogoś chętnego na zamianę. Przecież to się może udać! A oszczędności, które zostaną nam w kieszeni, mogą wystarczyć nawet na niewielki remont nowego mieszkania.

źródło: nieruchomości.onet.pl